こんにちは、 SunnyBizコンサル です。
今回は、事業を始める際の開業場所と立地について、
- 場所はどうやって決めるのか？
- 立地はどういうところが良いのか？
という点について深堀りします。
開業する時の個人事業の始め方については、こちらを参考にして下さい。
エリアマーケティング５つのポイントについて
消費者に直接物を売るような小売業、美容院などのサービス業、飲食業などは、ほとんどの場合、店舗を構えて事業を行います。
その際、どこに出店をすれば良いか、経営者の方々は頭を悩ませると思います。
やみくもに場所を決めてしまうと、どれだけ良い商品やサービスを持っていたとしても売上に繋がらなかったり、お客さんに出会えなかったりと、今後の事業展開に大きな支障をきたすことになります。
事業展開の明暗を分けると言っても過言ではありません。
また、事務作業を行うような仕事であっても、どこにオフィスを構えるか、事業の活動拠点を考えるうえでも大変重要となります。
開業場所、立地を考えるエリアマーケティングのおさえるべきポイントは大きく分けて５つです。以下見ていきます。
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ポイント１：地域の特性について
エリアを分けて考える
地域をその特性によって分類すると、大きく４つのエリアに分けることができます。
- 商業エリア
- オフィス街（ビジネス街）
- 住宅街
- 郊外
まずは地域の特性を掴み、これから始めようとしている事業が４つのうちどのエリアに適しているのかを考えます。
ここのエリアに出店した場合、 自社はどういう事業展開になるだろうか？ と、実際の営業風景や発展する様子などをイメージしてみると良いでしょう。
商業エリア
商業エリアとは、小売業や飲食業、商店街があるようなエリアで、さまざまな種類のお店がひとつの場所に集中しているところをいいます。
ここには、学生から主婦、サラリーマン、シニア層まで不特定多数の人の流れがあり、購買目的も様々です。
オフィス街（ビジネス街）
オフィス街は、一つの大きなビルに会社が何社も入っていたり、テナントが立ち並んでいたりと、会社などの事務所やオフィスビル、店舗が集中して立ち並ぶ区域をいいます。
ここで活動をするのは主にサラリーマンであり、仕事を行うためにこの場所を行き来する人がほとんどです。
住宅街
住宅街は人々が住んでいる家が集まった場所です。
地域によってはベットタウンと呼ばれ、大都市の周辺にあり、日中は住民の大部分が通勤のため姿を消し、夜だけ住民が帰ってくるという特性を持つ場所もあります。
郊外
郊外は、都市圏に隣接してはいるものの、中心都市からは少し離れた場所に位置する地域のことをいいます。
エリアごとのターゲット
それぞれのエリアに集まる人々は、そこの場所に居る（来る）理由があります。
それぞれのエリアにどういう人が集まるのかを分析し、自社がどのエリアで誰をターゲットとしたいのかを明確にしましょう。
- 商業エリア：不特定多数、県内、生活圏内にある住民
- オフィス街：サラリーマン、ビジネスマン
- 住宅エリア：主婦、子供、シニア層
- 郊 外 ：不特定多数、県内、県外など遠方から
どういう人が集まるかにより、店舗の規模や駐車場の必要性、販売戦略が異なってきます。
エリアごとの条件とコスト
４つに分けたエリアでは、選んだ場所により条件やかかる経費が変わってきます。
来店するターゲットを考えた時、その人達の移動手段を考えることも重要です。
郊外に出店した場合には、移動手段が主に車となります。駐車場を確保するスペースがあるのかを確認する必要があります。
出店する場所を商業エリアやオフィス街とすると、住宅地や郊外に比べ店舗の賃料が高いことが想定できます。
賃料は最大の固定費になるので、エリアごとでどの位差があるのかも見ておきましょう。
売上によってきちんと経費分を賄える見込みがあるのかについても、検討します。
ポイント２：交通状況と人通り
開業・立地場所を考える際、周辺の交通状況や人の動きを知ることはとても重要です。
ここをしっかりとリサーチすることで、事業を運営するスタイルも決まってきます。
交通状況
交通状況のリサーチは、ターゲットとなる人の移動手段を知るうえで重要です。
来店する人が、徒歩や自転車なのか、車なのか、公共交通機関なのか、それにより準備するものも変わってきます。
車での来店が想定される場合には、通りに面しているか？入りやすいか？という立地と、駐車場のことを考えなければなりません。
商業エリアやオフィス街に出店する場合は、近くに駐車場の有無を確認しておきましょう。
ターゲットとする顧客が主に公共交通機関を使って移動するのであれば、駅やバス停が近くにあるかどうかを確認する必要があります。
人通り
人通りのリサーチは、売上を左右する重要な情報になるので、しっかりと確認する必要があります。
- 平日と土日祝日の違い
- 曜日ごとの違い
- 通る人の年代、性別
- 時間帯による変化
- 天候による変化 など
そのエリアごとで、いつ、どのような人が、どういう動きをするのかを知る事は、営業サイクルを作るうえでも有益な情報となります。
例えば、平日しか集客が見込めないことがあらかじめ分かっていれば、土日祝日を定休日としたり、夕方から人通りが多くなるようであれば、営業時間を午後からにしたり、経営していくうえでのマニュアルも出来てきます。
来店予測にもなるため、集客が見込める時間帯に出勤する人数を増やし、人件費をコントロールすることも良いでしょう。
ポイント３：同業者（競合他社）の確認
開業場所を検討する際には、同業者の存在や同業者の営業状況などを確認します。
競合他社の有無
同業者（競合他社）が、そのエリアにどのくらい有るかをリサーチすることは、開業場所を選ぶうえで重要です。
同業者が居るからといって、必ずしもそれが競合相手になるとは限りません。
なぜなら、需要と供給のバランスによっては、供給が足りておらずまだまだ出店を求められているかもしれないからです。
飲食店や居酒屋などが隣接して並んでいるのも、一か所のエリアに集中してお店が並ぶことにより、目的が同じターゲットを集中して呼び込むことができ、来店率が上がるからです。
同業者が繁盛している場合、それが企業努力から独自性で成り立っているのか、それとも立地が関係しているのか、繁盛している要因を探るのも良いかと思います。
競合他社の状況を知る
また、他社がどのように営業しているか、その営業状況を確認しておきましょう。
他社から学ぶ、他社を真似ることにより、開業前からリスクヘッジをすることができます。
例えば、営業日や営業時間について、他社がいつ営業をしているかを事前に把握しておくことで、同じエリアに出店した際に日や時間帯をずらし差別化を図ることができます。
もしくは、他社の営業状況を知ることにより
- この時間帯は人員を配置しない
- 他社にあるものを自社にも取り入れる
など、あらかじめコストを計算したり、そのエリアで求められているものや、ターゲットに喜ばれるものを準備することができます。
ポイント４：周りの環境
開業場所を選ぶ際は、周りの環境についてもしっかりリサーチする必要があります。
確認するポイントは営業する内容や業種にもよりますが、以下の事項を参考にして下さい。
- 駅、バス停
- 郵便局
- 銀行
- スーパー
- コンビニ
- 官公庁
- 関連するお店（２次会、３次会へ繋がるか）
- 学校
- 早朝・夜間の状況（騒音、ネオンなどの光害）
①～⑥は、近くにあると便利なものや、営業する際に深く関わるものです。
郵送業務があるような業種は郵便局が近いと大変便利です。
飲食店を営む場合には、食材が不足した際すぐに調達できるスーパーが近いととても助かります。
⑦は、例えばBAR（バー）を開業する場合、２次会・３次会へ向かう人をターゲットと決めれば、居酒屋の近くに店舗を構えることで自然な流れで集客が見込めます。
１次会を終えた人達が、もう一軒と足を運ぶことが想定できます。
⑧と⑨については注意すべきことです。
⑧は、学校の近くであれば、子供たちの登下校に影響が無いかを確認をしておきましょう。
人気のお店になって車の出入りが激しくなると、思わぬ事故のリスクも出てきます。また、教育上の観点から、学校の近くには出店すべきでないお店もあります。
⑨の早朝・夜間の状況について、場所によっては深夜をまたぐ営業が出来なかったり、営業は可能であっても周囲のお店に合わせて営業をセーブすることもあり得ます。
騒音や光害はトラブルのもとになるので、周りの環境を確認しておくことが重要です。
ポイント５：物件情報
開業するエリアの目星がついたら、物件そのものの情報を集め吟味していく必要があります。
ポイントは以下の通りです。
- 店舗の大きさ、広さ
- 外観、街並み
- 内装
- 清潔感
- １Fか２F（もしくはそれ以上）か
- 業態に合う造りになっているか
- 飲食の場合は給排水、排気ダクトの出口はどこか など
これら全てが理想どおりの物件はまずあり得ません。
この中でも特に何を優先するかの優先順位をつけ、必要があれば内装工事なども視野にいれつつ物件を探すと良いでしょう。
良い物件に出会うためには、不動産業者と仲良くし、マメに連絡を取り合うことをおすすめします。いくつかの不動産業者を当たるのも良いでしょう。
まとめ
開業場所、立地は、事業を成功させるうえでとても重要です。一度その場所で出店すると安易に変更することはできません。
オープンした後に集客で苦労をすることがないよう、誰に何を売りたいのか？ということを明確にし、来店してくれるターゲットと事業のコンセプトが一致しているかどうかをリサーチしましょう。
５つのポイントを念頭に、エリアマーケティングを実践してみて下さい。
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